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房屋拆迁安置补偿合同纠纷

    日期:2018-08-03     作者:蔡建(上海市海华永泰律师事务所)

【案情简介】

龙游县住建局、华徐公司于2016512日与上海致力诚建设工程有限公司、上海浦东新区川沙新镇城镇建设事务中心、上海浦东城厢房屋拆迁有限公司共同签署《润川路新建工程协议动迁补偿协议书》,按照该协议约定华徐公司所有的厂房、附属物经评估后共计30840354元(不包括土地补偿),土地补偿问题另行协商;同时,在原告交出钥匙后60日内给付原告方补偿款50%,交拆迁队拆除后30日内,被告方另行支付原告方补偿款50%。华徐公司已经按照上述协议约定履行了全部协议义务,但三被告以领导换届、土地需要跟房产一并谈妥后补偿等理由,迟迟未依约履行付款义务。 华徐公司遂委托上海市海华永泰律师事务所蔡建律师代理该案,提请法院维护自身合法权益。                                                 

  【代理意见】

一、安置补偿协议的性质属于民事合同,本案为民法调整的合同法律关系

首先,本案原被告双方签订的《润川路新建工程协议动迁补偿协议书》是基于平等、自愿,是双方真实意思表示,符合意思自治的民法原则;其次,协议处分的对象是作为财产权的建筑物以及附属设施等,属于民法所调整的内容。因此,因补偿协议所产生的纠纷应当通过民事诉讼的程序来解决。

另外,《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》(法复[1996]12号)第二条规定:“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。依据上述法律规定,本案双方当事人订立补偿安置协议后,拆迁单位没有按照协议约定履行支付补偿款的义务,也没有经过行政机关裁决,现被拆迁人向法院提起诉讼要求拆迁人按约支付补偿款理应属于民事诉讼,按照一般民事合同纠纷的程序依法审理本案。经检索在(2016)最高法民再73号案中,最高院即据此认定“签订拆迁安置补偿协议,后双方当事人就房屋补偿、安置等问题发生纠纷并提起诉讼,符合上述司法解释的规定。因此,人民法院应当作为民事案件受理本案。”。

二、安置补偿协议在双方平等、自愿的基础上签订的,是双方真实意思表示,合法有效

首先,签订安置补偿协议的双方主体均是依法成立并注册的公司和政府机关,是适格的合同主体;其次,从协议的内容来看补偿的范围包括地上建筑物、附属设施、装修补偿、生产设施及物资搬迁补偿还有停产停业损失等,都是针对个人合法财产的补偿,内容合法;最后,关于补偿金额等各项约定系双方在平等自愿的基础上达成的民事意向,是双方真实意思表示。因此,安置补偿协议合法有效,不存在《合同法》规定的合同无效的情形,作为拆迁方的一方当事人应当履行生效合同约定的支付补偿款的义务。

三、三被告作为安置补偿合同一方,在原告履约后应当按约支付补偿款

庭审中,被告一和被告二辩称是因为川沙新镇政府中止了该款项继续支付,其仅是涉案市政建设项目的建设单位和协调单位,补偿款的到位和支付是浦东新区财政支付的,其无权利支付该补偿款,也无法对原告的诉请给予实质性的答复和承诺。我方认为既然本案通过民事诉讼程序进行审理,且安置补偿协议只是一般民事合同,其补偿款金额、支付时间等内容是双方自愿协商一致的结果,双方就应当遵守诚信原则,按照约定支付补偿款。虽然该补偿款是由政府财政支出,但是川沙新镇政府不是合同的一方当事人,也不是本案诉讼主体,在本案诉讼中判决川沙新镇政府承担付款义务没有任何依据。且如果被告的抗辩理由得到支持无疑侵害了原告的合法权益,原告也就失去了追索补偿款的救济途径,这显然是不公的。

四、三被告违约已成事实,理应按照合同法承担支付利息损失的违约责任

被告针对原告利息损失的诉请辩称补偿款来源于财政支出,不能随意增加;且要求政府支付拆迁款利息没有法律依据和相关先例,因此不同意原告的诉讼请求。我方坚持认为,本案为民事合同纠纷,不属于行政法调整的范围,因此补偿款的来源以及是否可以增减等问题不是本案应当考虑的范畴,本案应严格按照合同法的相关规定遵守意思自治原则,一方违约就应当适用违约条款,目的就是为了惩罚违约方的不诚信行为。                                                   

【判决结果】

本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案的《润川路新建工程协议动迁补偿协议书》经双方当事人磋商签订,反映了双方的真实意思。双方理应遵守执行。原告方按照协议约定交房搬离,被告方理应按照协议约定支付补偿款。被告方表示本案的诉求标的需就土地补偿款与龙游县住建局及龙游县国资委谈妥后与土地补偿款一并支付,理由不足,也不符合双方协议的约定,本院不予支持。被告方以实际付款人是川沙新镇政府,被告方非实际付款方为由拒绝履行协议约定的义务,缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。根据协议约定,被告方应在签约并交出钥匙后的60天内支付补偿总金额的50%,在交拆房队拆除后并提供水、电、煤等拆除销户后的30天内,支付剩余的50%。对于何时交房的问题,原、被告意见不一。本院酌情考虑被告方从2016815日开始支付逾期付款违约金,即被告方应以30,840,354元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率,2016815日起算至2017124;27,840,354元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率,2017125日起算至实际支付之日止。                                                  

【裁判文书】

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

(2017)沪0115民初13050

原告华徐工贸公司、原告龙游县住建局、原告龙游县国资委共同向本院提出诉讼请求:1、判令三被告立即向三原告付清拆迁补偿款27,840,354元;2、判令三被告共同支付三原告逾期利息(30,840,354元为基数,按照年利率24%,自2016526日起算至2017124日;以27,840,354元为基数,按照年利率24%,自2017125日起算至实际支付之日止)3、诉讼费用三被告承担。

被告致力诚公司及川沙城建事务中心共同辩称,对诉请1中提到的协议款项中有27,840,354元尚未支付,对此被告致力诚公司及川沙城建事务中心认可。但是并非被告致力诚公司及川沙城建事务中心不支付,而是川沙新镇镇政府中止了该款项继续支付。被告致力诚公司及川沙城建事务中心仅是涉案市政建设项目的建设单位和协调单位,补偿款的到位和支付是浦东新区财政支付的,被告致力诚公司及川沙城建事务中心无权利支付的,被告致力诚公司及川沙城建事务中心无法对原告方的诉请给予实质性的答复和承诺。本案款项中断支付的原因是川沙新镇镇政府认为涉案协议对原告华徐工贸公司违法建筑物确定的补偿额过高,逾越了对违法建筑适当补偿的规定。川沙新镇政府意见是等到和原告龙游县住建局、原告龙游县国资委就土地补偿款谈妥后一并处理。现在有关部门正在牵头组织和原告龙游县住建局、原告龙游县国资委进行商谈,目前已有一定进展,希望能抓紧协商,原告方尽早撤诉。

本案中涉案款项是原告龙游县住建局、原告龙游县国资委和川沙新镇政府交接的,若要明确付款的问题应当追加川沙新镇政府作为被告或者第三人。若追加的话川沙新镇政府会对本案涉案协议的有效性提出异议。这样不但时间长且事情更加复杂化,对原告和被告都是不利的。原告方的诉请2没有法律依据。本案是市政工程项目,拆迁许可证是可以办理的,当时因为赶时间,因此当时没有办理许可证。若有拆迁许可证就不会有今天的案子。根据有关法律和企业动迁操作办法,违法建筑都不予补偿或适当补偿。所有的法律规定都没有说若逾期付款应当支付利息。

本案尽管是协议补偿,但是不应当适用合同法,协议双方不是合同法上完全平等的主体关系。当时是根据市政建设需求签订的协议,协议目的也是行政管理的目的,因此不存在合同法意义上的完全平等主体关系。所有的款项来源于财政,不能随意增加本来不达成协议就由政府强拆。因此原告的诉请2没有法律依据。实践中也是没有相关先例。

被告浦东城厢公司辩称,动迁公司的补偿标准都是按照动迁政策来的。润川路工程操作口径都是明确的,被告浦东城厢公司是按照操作口径来补偿的,是规范的。现在在积极参与土地的谈判事宜,对于土地补偿的操作办法将尽快和原告龙游县住建局和龙游县国资委谈判,现在在谈判中。

本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案的《润川路新建工程协议动迁补偿协议书》经双方当事人磋商签订,反映了双方的真实意思。双方理应遵守执行。原告方按照协议约定交房搬离,被告方理应按照协议约定支付补偿款。被告方表示本案的诉求标的需就土地补偿款与龙游县住建局及龙游县国资委谈妥后与土地补偿款一并支付,理由不足,也不符合双方协议的约定,本院不予支持。被告方以实际付款人是川沙新镇政府,被告方非实际付款方为由拒绝履行协议约定的义务,缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。

【案例评析】

本案中,关键问题就在于被告主体确定问题:

其一,本团队律师接受委托后,针对本案进行了法律分析并检索了相关法律规定和案例综合判断本案应当作为是行政还是民事案件进行诉讼,并分别分析两种法律属性在诉讼中可能产生的利弊。最终,本团队律师决定按照一般民事合同纠纷进行诉讼,要求三被告按照协议约定履行支付补偿款并承担因逾期付款所造成的利息损失。

其二,在确定了本案基础法律性质后,本团队律师仔细审核华徐公司提交给法院的《起诉状》以及诉请,认真准备及补充相关证据材料,最终依法在举证期间届满前将本案关键证据提交给法院。考虑到签订《动迁补偿协议》中的被补偿方还包括龙游县住房和城乡建设局以及龙游县国有资产监督管理委员会,在与委托人初步沟通后,决定追加龙游县住房和城乡建设局和龙游县国有资产监督管理委员会为本案共同原告共同参加诉讼;同时,考虑到两个主体作为政府部门的特殊性,代理律师遂与委托人一起前往两政府机构所在地,与政府机构的相关领导及法律专业人士进行交流,将本案的厉害关系及法律问题进行释明,排解了政府方面的顾虑,而后两个机构向法院递交参加诉讼申请书,进而解决了诉讼上主体资格问题,保证了诉讼的正常进行。这也是最终案件能够进展顺利的前提和保证。                                                                                                                                                

【结语和建议】

实践中有很多类似领导换届和政策变化等作为毁约违约的挡箭牌,此时需要律师深刻洞悉和理解我国现行法律制度、司法体制和权力运行规则基础上的专业的方式方法,进而在精准把握政策和法律适用逻辑基础上,提出整体策略和解决方案,维护委托人的合法权益。



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